¿Se puede cancelar un contrato de arrendamiento de un local por falta de licencia de actividad?
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo establece un criterio relevante sobre la posible resolución de un contrato de arrendamiento por falta de licencia de actividad.
La sentencia 316/2022 de 20 de abril del Tribunal Supremo ha fallado estimando un recurso de casación relacionado con la resolución de un contrato de arrendamiento, instada por el arrendatario, por la imposibilidad de obtención de la correspondiente licencia de actividad.
Los antecedentes, de modo resumido, de esta importante sentencia son los siguientes: la sociedad, llamémosla A, actuando como parte arrendadora, firma un contrato de arrendamiento con la sociedad B (arrendataria) de un local destinado a la restauración. Ambas partes acuerdan en el contrato que la obtención de los permisos correspondientes para el ejercicio de la actividad por parte del arrendatario, será una obligación propia de este último, lo cual es una cláusula habitual que en principio no debería generar mayor controversia.
El problema surge cuando la sociedad B inicia los trámites para que la licencia de actividad existente del local arrendado sea cedida a su favor y, para ello, dirige las solicitudes necesarias al Ayuntamiento, en los que la arrendadora comparece como parte cedente de la licencia. Al cabo de unos meses, el Ayuntamiento contesta comunicando que la cesión de la licencia de actividad no es posible dado que el titular es otra sociedad que a su vez había sido ocupante del local en el pasado. Y no solo eso, sino que advierte que el desarrollo de una actividad sin la correspondiente licencia podrá acarrear las correspondientes sanciones y hasta la clausura del local.
Ante esta situación, sobre todo ante el riesgo de clausura con imposición de sanciones, el arrendatario no encuentra más opción que la de instar la resolución del contrato de arrendamiento invocando el artículo 1566 del Código Civil, que reproduzco a continuación para comodidad del lector: “Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.” Que no deja de ser un artículo que desarrolla las bases y principio general establecido en el artículo 1124, sobre el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
Es en este momento donde surge la disputa entre arrendador y arrendatario, ya que el arrendador alega que la obligación de obtención de los permisos y licencias pertinentes es del arrendatario (tal y como consta en el contrato de arrendamiento que han suscrito). Mientras que el arrendatario a su vez alega que no puede cumplir esa obligación dado que el arrendador no ha recuperado la titularidad de la licencia del local y por lo tanto, el arrendador no está garantizando el goce pacífico del local a favor del arrendatario, principio esencial de un contrato de arrendamiento, constituyendo un incumplimiento imputable al arrendador. Es decir, la falta de licencia de actividad supone la imposibilidad para el arrendatario de llevar a cabo su actividad en el local arrendado y, por lo tanto, el objeto y razón de ser del contrato de arrendamiento deja de existir.
Esta sentencia me parece relevante ya que la consideración del asunto no es pacífica, debemos tener en cuenta que es una sentencia que ha sido pronunciada por el Tribunal Supremo dado su interés casacional ratificando el contenido de la sentencia pronunciada en primera instancia, pero que a su vez fue estudiada en sede de Audiencia Provincial, desestimando las pretensiones del arrendatario.
Es interesante valorar hasta qué punto la obligación de obtención de los permisos o licencias de un local o inmueble arrendado puede ser impuesta a un arrendatario con independencia de si logra conseguirlos o no o si, por el contrario, el arrendador ha de ser consciente del riesgo de resolución del contrato en caso de que no se obtengan dichos permisos. Y no solo eso, la sentencia de primera instancia del asunto aquí tratado condenaba a la parte arrendadora al pago de más de 170.000 euros como condena dineraria a abonar al arrendatario.
En este sentido, no es extraño encontrarse con contratos de arrendamiento de negocio en los que se expresa claramente que la falta de obtención de licencia de actividad por parte del arrendatario no será causa de resolución del contrato y, sin embargo, nos encontramos con sentencias como la aquí expuesta que hacen que las bases de esa cláusula puedan, en algunos casos, llegar a cuestionarse.
Al hilo de lo anterior y en relación con la tramitación y obtención de licencias, es interesante también tener en cuenta las novedades ante las que nos encontramos en territorio madrileño, ello de la mano de la modificación de la Ley 9/2001 de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y gracias a la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, de 17 de mayo de 2022. Ambos instrumentos normativos funcionan como balones de oxígeno para la tramitación de los permisos urbanísticos necesarios para llevar a cabo actuaciones sobre los inmuebles, agilizando de manera notable el procedimiento administrativo y siendo las declaraciones responsables un elemento esencial de intervención, pero eso podrá ser objeto de un análisis posterior detallado.
Fuente: www.idealista.com
Redactado por: Natalia Tova es abogada y miembro del equipo especializado en Real Estate de EY Abogados. Es experta en derecho inmobiliario, en especial, en operaciones de compraventa, arrendamientos urbanos y en el ámbito de los contratos de construcción.
